临时建筑执照拿了16年，强拆后房屋损失从1.78万改判17.44万：这笔账按什么标准算

先说结论：违法强拆后的房屋损失，可以按建筑材料的残值算，也可以参照当地征收补偿办法中无证房屋的折算规则算，两者的差距可能是十倍。辽宁这起案件中，一审采用前一种，二审改采后一种，房屋损失由 17799 元改判为 174430.2 元。

涉案房屋面积 118.66 平方米，当事人于 2004 年取得了《临建房、商亭执照》。房屋曾因他人施工受损，2014 年经调解达成恢复原状的协议，随后又签订财产损害赔偿协议书，约定房屋整体修缮费用 154800 元。此后该房屋所在地块被纳入旧城区改建项目征收范围，房屋被强制拆除，强拆行为此前已被确认违法。当事人随后单独提起行政赔偿之诉，主张赔偿款 461.55 万元及利息，其中营业损失 76 万元、房屋价值 296.65 万元、牌匾 1 万元、房屋装修费用 15 万元、室内物品 17.1 万元、租房费 2.8 万元、精神损失费 50 万元。

一审的处理思路是按残值赔。法院认定，因房屋未办理权属登记，参照当地材料价格酌定建筑材料损失为每平方米 150 元，118.66 平方米合计 1.7799 万元；物品损失酌定 3 万元；其余赔偿请求驳回。当事人不服上诉，核心争点正是房屋损失到底该按什么标准算。

二审先解决了一个前提问题：这间房能不能被认定为违法建筑？法院援引《沈阳市国有土地上房屋征收与补偿办法》第三十五条第（二）项：1990 年 4 月 1 日城市规划法颁布前，自建、自住的具备独立生活条件的住宅房屋未经登记的，应当按照有证房屋 70% 给予补偿。本案中，关于房屋建成年代，当事人没有提交证据证明，政府亦未明确房屋的具体建设时间，且 2004 年颁发的执照载明系临时建筑，因此当事人关于涉案房屋应视为合法建筑的主张不能成立。

但法院接着说了一段关键的话：虽然案涉房屋具体建成时间无法确定，但当事人于 2004 年取得了执照，案涉房屋亦已实际使用多年并于 2014 年经过了整体修缮，且征收决定公告之前有权机关并未确认案涉房屋为违法建筑，亦有类似房屋已由房屋开发公司与购房者签订安置补偿协议。综合考虑上述各种因素，案涉房屋不应认定为违法建筑，可参照上述办法第三十五条第（二）项的规定对案涉房屋损失予以赔偿。

标准由此确定。涉案项目房屋征收补偿安置实施方案载明，经评估，被征收房屋类似房地产市场价格为 2100 元每平方米。于是有了判决里的那笔账：2100 元每平方米乘以 118.66 平方米再乘以 0.7，等于 174430.2 元。相比一审的 17799 元，差额来自两个变量——单价从 150 元的材料价变成 2100 元的市场价，折算比例是 70%。

室内物品这一项，二审支持了 3 万元，理由值得单独记一笔。法院援引行政诉讼法相关司法解释：在行政赔偿、补偿案件中，因被告的原因导致原告无法就损害情况举证的，应当由被告就该损害情况承担举证责任；当事人的损失因客观原因无法鉴定的，人民法院应当结合当事人的主张和在案证据，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和生活经验、生活常识等，酌情确定赔偿数额。本案中当事人主张物品损失 17 万元，政府未向法院提供证据证明其在实施强制拆除过程中依法采取了证据保全措施，也不能证明其按照正当程序原则妥善保管了室内物品，对此应当承担举证不能的法律后果；一审综合考量房屋实际用途、面积、物品折旧等因素酌定 3 万元，并无明显不当，二审予以维持。

其余请求则基本未获支持。营业损失方面，当地办法第三十八条规定，给予停产停业损失补偿的被征收房屋应当符合三个条件：具有土地房屋权属证明或经依法认定为合法建筑、具有有效的工商营业执照与税务登记证、具有征收决定公告发布前一个月的有效完税证明，当事人未能举证证明案涉房屋符合上述条件，故不予支持。此外，因案涉房屋不属于应当正常予以安置补偿的被征收房屋，利息损失与租房费的主张没有法律依据；装修费用已包含在房屋价值之中，另行主张不能成立；精神损失赔偿无事实根据和法律依据，同样不予支持。

最终判决为：维持一审关于物品损失 3 万元及驳回其他赔偿请求的判项；撤销一审关于房屋建筑材料损失 1.7799 万元的判项；改判政府于判决生效之日起三十日内赔偿房屋损失 174430.2 元。本判决为终审判决。

这起案件最实用的一条经验是：赔偿标准之争往往比损害是否存在之争更值钱。主张房屋损失时，先把当地征收补偿办法中关于无证房屋、历史遗留房屋的折算条款找出来，再把同类房地产的市场评估价固定下来，赔偿基数就有了依托。第二条经验是举证责任可以反转——因行政机关的原因导致无法举证的，由行政机关承担举证责任，强拆前是否做过证据保全、是否妥善保管室内物品，这些是行政机关必须回答的问题。