先给结论：能撤销。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条确立公平补偿原则，征收决定与补偿决定间隔近十年、地价已经明显变动的，仍按征收公告当年的旧基准地价核算补偿，不符合公平补偿要求。菏泽市人民政府菏政复决字〔2026〕103号行政复议决定正是这样认定的：撤销区政府作出的菏区政征补字〔2026〕2号房屋征收补偿决定，责令其60日内重新作出。本案申请人由本所陈莹律师代理，这是一份复议阶段直接把补偿决定打掉的胜诉文书。
先看这份补偿决定是怎么来的。某养鸽厂的厂房土地在菏泽市牡丹区2016-16号地块（一期）棚户区改造项目的征收范围内。2016年10月6日，区政府发布房屋征收决定并通告，同日征收部门发布评估机构选定通告，次日由办事处和三个社区居委会组织被征收人协商，选定两家评估机构。程序走到这里就停了，补偿一拖就是将近十年。直到2026年2月9日，评估机构才作出菏正评报第40-115号评估报告并于当日送达；2月18日养鸽厂提出复核申请，2月28日评估机构回复，并告知不服可向市房地产估价专家委员会申请鉴定。3月18日，区政府依据评估报告作出菏区政征补字〔2026〕2号房屋征收补偿决定书：土地面积3787.2平方米，单位面积地价481元每平方米，评估价值共计1220501元，当日通告并留置送达。十年等来一纸决定，补偿只有122万。
养鸽厂的第一项主张是面积：实际合法使用土地5013.36平方米（7.52亩），补偿决定只认了3787.2平方米。这一条没能走通。复议机关查明，土地使用权证书记载的面积就是3787.20平方米（约合5.69亩），多出来的1226.16平方米（约1.83亩）拿不出有效权属证明，区政府按证载面积认定并无不当。这里给所有被征收人提个醒：土地面积之争，权属证书是底线证据，历史形成的事实占用、村里的证明、缴费单据，都替代不了权属登记。手里有证外土地的，征收启动前就该把权属来源材料归拢好，指望复议阶段现补，基本来不及。
第二项主张打中了。区政府的《房屋实地查勘记录》白纸黑字记载着厂区内「北、北2、北3」三处房屋建筑面积共计58.09平方米，可评估报告没评，补偿决定没补，区政府也没把这几处房屋认定成违建或突击搭建。复议中区政府答复说，漏评房屋可以待申请人提供权属证明、经征收部门核实后另行评估。复议机关对这个答复四个字：不予支持。决定书写得明白，对现场查勘的58.09平方米房屋未进行评估补偿，确有不当，区政府还应当按照征收补偿方案，把这58.09平方米房屋的装饰装修补偿费、搬迁费等费用一并处理。查勘记录是征收方自己制作的证据，用自己画的图不认自己的账，在复议审查里过不去。
真正的胜负手是评估时点。481元每平方米这个单价，依据的是2016年的基准地价文件（菏政字〔2016〕79号）。而这十年间，菏泽市政府先后于2019年、2023年两轮更新城区土地级别与基准地价，2023年12月29日公布的菏政字〔2023〕27号文件里，案涉同性质、同级别的三级工矿仓储用地基准地价已经是548元每平方米。新价格比旧价格高了将近14%，补偿决定却还在用十年前的旧价。复议机关的认定逻辑值得逐字记住：2016年10月6日发布征收决定后，因未及时履行补偿职责，导致征收决定公告时间与补偿时间间隔过长；被申请人未考虑地价变动情况，仍以2016年10月6日为评估时点认定基准地价，且没有提供证据证明按该时点、在考虑年期修正因素后得出的评估单价不低于其他合理时点的评估单价，无法保障申请人的公平补偿权益。一句话，政府拖的时间，不能让被征收人用旧地价买单。
也有没打下来的点。养鸽厂要求评估机构改用市场比较法，按同时段周边同类地区国有出让土地的市场最高价重新评估。复议机关没有支持：在没有与案涉房屋土地同类型、同时点有足够交易实例可供对照，双方也都没提交相关交易材料的情况下，评估机构采用成本法并不违反《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条。这一进一退很能说明问题：评估方法之争不是喊口号，主张用市场法，就得自己先把周边同类地块的交易实例找出来递上去；两手空空只说「应该用市场法」，复议机关没法替你补证据。
2026年3月31日市政府受理复议，因案情复杂依法延长审理期限30日，6月29日作出决定：案涉补偿决定主要事实不清、证据不足，依据《中华人民共和国行政复议法》第六十四条第一款第一项，撤销菏区政征补字〔2026〕2号房屋征收补偿决定，责令区政府收到决定书之日起60日内重新作出补偿决定。这份决定给被拆迁人三条经验。第一，评估报告送达后的复核、鉴定是法定期限动作，本案2月9日送达、2月18日复核申请，一步没耽误，程序瑕疵的主张才站得住。第二，补偿拖得越久，评估时点这个攻击点越有力，基准地价更新文件要去政府网站逐年核对。第三，面积、房屋、搬迁费、停产停业损失要拿着条例第十七条第一项的补偿清单逐项对，漏一项提一项。北京宸维律师事务所长期办理征地拆迁与行政争议案件，评估时点、漏评漏项、补偿清单核查是这类案件的基本功；补偿标准明显偏低、或者征收多年后才拿到补偿决定的当事人，建议尽早让律师把评估报告和补偿决定逐项过一遍，复议和诉讼都有期限，越早介入空间越大。
原则上以房屋征收决定公告之日为评估时点，但因征收方原因拖延补偿、期间地价房价明显上涨的，被征收人有权主张按补偿作出时的现行标准重新核算。本案征收决定2016年作出、2026年才补偿，复议机关认定仍按2016年旧基准地价481元/平方米计算不符合公平补偿原则，撤销了补偿决定。
两步法定期限：收到评估报告10日内向原评估机构书面申请复核；对复核结果仍有异议的，10日内向房地产价格评估专家委员会申请鉴定（《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第二款）。本案申请人在报告送达后第9天提出复核，为后续复议打下了程序基础。
能。评估时点错误、漏评房屋面积、漏算搬迁费和停产停业损失等，都可能构成主要事实不清、证据不足。本案复议机关即依据《中华人民共和国行政复议法》第六十四条第一款第一项，撤销补偿决定并责令区政府60日内重新作出。对补偿决定不服，60日内可申请行政复议，也可在6个月内提起行政诉讼。
先固定证据：房屋实地查勘记录、测绘图、产权资料都是核心材料，在复核、复议或诉讼中逐项提出。本案查勘记录明确记载58.09平方米房屋却未获评估补偿，区政府「另行评估」的答复被复议机关明确不予支持，认定确有不当并要求连同装饰装修费、搬迁费一并处理。
政府须在复议决定确定的期限内（本案为60日）重新作出补偿决定。重作时评估时点、漏评房屋、法定补偿费用都是审查和协商的重点；新决定仍然不合法的，可以再次申请复议或提起诉讼。被征收人应保留好复议决定书原件，它是后续程序中证明原决定违法的直接依据。